Прежде всего, 1 марта вступил в действие (одобренный в декабре 2021 года) новый федеральный закон № 476-ФЗ. Он содержит изменения, главный смысл которых заключается в распространении на загородный рынок поселков ИЖС принципов проектного финансирования, действующих в сегменте многоквартирного жилья.
Что это означает на практике? По мнению экспертов, основные изменения при переходе на проектное финансирование связаны с обязательством девелоперов, следуя проектной документации, создавать инфраструктурные объекты. Имеются в виду определяемые индивидуально элементы благоустройства территории и планируемое подключение к инженерным сетям. При продаже домов в таких поселках все договоры с покупателями должны проходить обязательную государственную регистрацию, а денежные средства клиентов должны размещаться на счетах эскроу (до момента ввода объектов в эксплуатацию). Важно, что строить поселки вне схемы проектного финансирования не запрещено, поэтому два различных способа строительства будут конкурировать на рынке, а клиенты смогут выбрать, что им больше подходит.
Также в российском законодательстве появляются фундаментальные понятия, такие как «многоквартирный дом» (с более чем двумя квартирами и общим имуществом – см. пункты 1 - 3 части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ), а также «малоэтажный жилой комплекс» (возводимая по утвержденной документации совокупность жилых домов с общим имуществом) и «дом блокированной застройки» (в одном ряду с другим домом, с общей боковой стеной и отдельным выходом на земельный участок). Тем самым в новом федеральном законе № 476-ФЗ устранена неопределенность, существовавшая с «дуплексами» и «таунхаусами», занимавшими промежуточное положение (между частными и многоквартирными домами).
С 1 марта фермерам, владеющим и использующим по назначению сельхоз земли, разрешается строить на них индивидуальное жилье. Пятно застройки не должно превышать 0,25% от площади участка, сам дом не может быть выше трех этажей, а его площадь – не больше 500 кв. метров.
Вместе с этим продлен до апреля 2031 года упрощенный порядок («дачная амнистия») по оформлению прав на объекты недвижимости, - теперь он распространяется на земли ИЖС и ЛПХ. Для этого достаточно будет предоставить документ, подтверждающий владение участком, техплан объекта и декларацию на него.
Законодательные новеллы повышают безопасность покупателей загородной недвижимости и повышают прозрачность взаимодействий с застройщиками. По мере стабилизации российской экономики, снижения волатильности национальной валюты, все стороны, действующие на загородном рынке, смогут оценить эффективность и полезность этих изменений.